Étude de cas : T2 en résidence senior à Bordeaux, 6,4 % de TRI sans gestion

Profil investisseur et contexte

Investisseuse : Sophie, 52 ans, médecin libérale à Bordeaux, TMI 41 %
Situation : Revenus élevés, peu de temps à consacrer à la gestion locative, horizon 15 ans
Objectif : Réduire sa pression fiscale ET constituer un complément de revenus pour la retraite

Sophie cherche un investissement "pilote automatique" — elle ne veut gérer ni les locataires, ni les pannes de chaudière.

Le bien : résidence services senior

Type : Appartement T2 de 38 m², résidence senior gérée privée, Bordeaux Mérignac
Exploitant : Groupe national coté, résidence inaugurée en 2021
Bail : Bail commercial 9 ans avec l'exploitant (pas avec le résident final)

| Poste | Montant | |-------|---------| | Prix FAI (promoteur) | 185 000 € | | Frais de notaire (2,5 % neuf) | 4 625 € | | Mobilier inclus (promoteur) | 8 000 € | | Investissement total | 197 625 € |

Financement :

• Apport : 30 000 €
• Crédit : 167 625 € sur 20 ans à 3,55 %
• Mensualité : 972 €/mois

Les revenus : loyer garanti par bail commercial

Le bail commercial lie Sophie à l'exploitant — pas aux résidents. C'est lui qui lui verse le loyer, qu'il y ait des résidents ou non (dans les conditions du bail).

Loyer mensuel garanti : 820 €/mois HT
(Indexé sur l'ILAT — Indice des Loyers des Activités Tertiaires — chaque année)

Charges : le modèle "clé en main"

En résidence services, la répartition des charges dépend du bail :

• À la charge de l'exploitant : entretien courant, mobilier, ménage, petits travaux
• À la charge de Sophie : taxe foncière (870 €/an), assurance PNO (220 €/an), charges de copropriété des parties communes (960 €/an), comptable (450 €/an)

| Charges Sophie | Annuel | |----------------|--------| | Taxe foncière | 870 € | | Assurance PNO | 220 € | | Charges copro | 960 € | | Comptable | 450 € | | Total | 2 500 € |

Cash-flow mensuel

| Flux | Mensuel | |------|---------| | Loyer garanti | +820 € | | Charges propriétaire | −208 € | | Mensualité crédit | −972 € | | Cash-flow net | −360 €/mois |

Cash-flow négatif de 360 €/mois — nettement plus qu'un investissement en direct. C'est le prix de la tranquillité et de l'automatisation complète.

La fiscalité : LMNP réel avec amortissements sur neuf

Achat dans le neuf = frais de notaire réduits (2,5 % vs 7,5 % dans l'ancien) ET bien totalement neuf à amortir sans reprises de dépréciation passées.

Plan d'amortissement

| Composant | Valeur | Durée | Annuel | |-----------|--------|-------|--------| | Bien hors terrain (terrain = 15 %) | 157 250 € | 30 ans | 5 242 € | | Mobilier (inclus) | 8 000 € | 7 ans | 1 143 € | | Total amortissements | — | — | 6 385 €/an |

Résultat fiscal

• Loyers : 9 840 €
• Intérêts d'emprunt (année 1) : −5 150 €
• Charges : −2 500 €
• Résultat avant amortissement : +2 190 €
• Amortissements : −6 385 € (limités à 2 190 €)
• Résultat imposable : 0 €

Impôt dû : 0 € pendant 13 ans.

L'économie fiscale pour une TMI à 41 %

Sans LMNP (en location nue) à TMI 41 % :

• Résultat foncier taxable : ≈ 2 800 €
• Impôt + PS : ≈ 1 650 €/an
• Économie sur 13 ans : ≈ 21 450 €

Ramené mensuellement : l'économie d'impôt réduit le vrai effort de Sophie de 137 €/mois, portant son effort réel à −223 €/mois net de fiscalité.

Rentabilité à 15 ans

Hypothèses

• Revalorisation annuelle du loyer (ILAT) : +1,2 %/an
• Revalorisation du bien : +1,0 %/an (prudent sur résidence services)
• Renouvellement du bail à terme : assumé, avec renégociation possible

Indicateurs à 15 ans

| Indicateur | Valeur | |-----------|--------| | Valeur estimée du bien en 2039 | ≈ 229 000 € | | Capital remboursé | 167 625 € | | Intérêts totaux payés | 65 200 € | | Impôts payés (2 dernières années) | ≈ 2 800 € | | Cash-flow cumulé | −64 800 € | | Économie fiscale LMNP | +21 450 € | | Patrimoine net revente estimé | ≈ 164 000 € | | TRI à 15 ans | 6,4 % |

Les 3 points de vigilance spécifiques aux résidences services

1. Le risque exploitant

C'est le risque principal et souvent minimisé. Si l'exploitant fait faillite, le bail commercial peut être remis en cause. Sophie a vérifié :

• Exploitant coté en bourse (transparence financière)
• Résidence ouverte depuis 2021 avec taux d'occupation > 90 %
• Bail assorti d'une caution bancaire de 3 mois de loyers

Notre conseil : n'investissez jamais dans une résidence non ouverte ou dans un groupe dont vous ne trouvez pas les comptes.

2. La revente potentiellement difficile

Un T2 en résidence senior avec bail commercial ne se revend pas comme un appartement classique. L'acheteur potentiel doit être investisseur, accepter le bail en cours et le niveau de loyer. La liquidité est réduite. Sophie l'a intégré dans son calcul : elle prévoit de conserver 15 ans minimum.

3. La revalorisation limitée

Les résidences services se valorisent moins que l'immobilier résidentiel classique, précisément parce que l'acheteur achète un rendement, pas un usage. C'est pourquoi nous avons appliqué +1 %/an au lieu de +1,5 %.

Pour qui ce type d'investissement est-il adapté ?

Profil idéal :

• TMI à 30 % minimum (sinon l'économie fiscale est insuffisante)
• Aucune disponibilité pour la gestion locative
• Horizon long terme (> 12 ans) pour amortir la décote à la revente
• Patrimoine déjà constitué (ce n'est pas un premier investissement)

Profil à éviter :

• Jeune investisseur en phase d'accumulation (préférez un studio en direct)
• TMI à 11 % (l'avantage fiscal est marginal)
• Besoin de liquidité à court terme

Comparez avec votre projet

Le simulateur ImmoVerdict vous permet de modéliser ce type d'investissement avec votre propre crédit, votre TMI et votre horizon.

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