LMNP vs Location Nue : lequel rapporte le plus en 2026 ?

Le débat qui divise tous les investisseurs immobiliers

Meublé ou nu ? C'est l'une des premières questions que se pose tout investisseur locatif. Et la réponse n'est pas la même pour tout le monde. Cet article compare les deux options sur tous les critères qui comptent vraiment.

Spoiler : dans la grande majorité des cas, le LMNP au régime réel gagne nettement — mais avec des conditions.

La différence fondamentale : le régime fiscal

Location nue → Revenus fonciers

En location nue, vos loyers sont imposés comme revenus fonciers, une catégorie de revenus particulièrement maltraitée fiscalement :

• Imposition à votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux
• Au régime micro-foncier (< 15 000 €/an) : abattement de 30 % seulement
• Au régime réel : déduction des charges, mais pas d'amortissements
• Les déficits fonciers sont limités à 10 700 €/an imputable sur le revenu global

LMNP → BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)

En LMNP, vous êtes fiscalement un micro-entrepreneur de la location. Cela ouvre des droits bien supérieurs :

• Au Micro-BIC : abattement de 50 % (contre 30 % en nu)
• Au régime réel : déduction de TOUTES les charges + amortissements
• Les amortissements peuvent effacer l'impôt pendant 8 à 15 ans
• Pas de réintégration des amortissements sur la plus-value à la revente

Comparatif chiffré : même bien, deux régimes

Hypothèse de base :

• Appartement T2 acheté 180 000 € (avec 15 000 € de travaux)
• Loyer nu : 750 €/mois | Loyer meublé : 850 €/mois (+13 %)
• Charges locataire : 100 €/mois en meublé
• Crédit : 130 000 € sur 20 ans à 3,5 % → 754 €/mois
• Charges copropriété, taxe foncière, assurance : 3 600 €/an
• TMI propriétaire : 30 %

Résultat annuel en location nue (régime réel foncier)

| Poste | Montant | |-------|---------| | Loyers | 9 000 € | | Intérêts d'emprunt déductibles | −3 200 € | | Charges diverses | −3 600 € | | Résultat foncier imposable | 2 200 € | | Impôt (30 % + 17,2 %) | −1 038 € | | Cash-flow après impôt | −3 638 €/an | | Cash-flow mensuel | −303 €/mois |

Résultat annuel en LMNP réel

| Poste | Montant | |-------|---------| | Loyers | 10 200 € | | Intérêts d'emprunt déductibles | −3 200 € | | Charges diverses | −3 600 € | | Amortissements | −8 200 € | | Résultat BIC imposable | 0 € (stock reporté) | | Impôt | 0 € | | Cash-flow après impôt | −2 400 €/an | | Cash-flow mensuel | −200 €/mois |

Le différentiel sur 15 ans

| Indicateur | Location nue | LMNP réel | Avantage LMNP | |-----------|-------------|-----------|---------------| | Impôt total | ≈ 18 000 € | ≈ 500 € | +17 500 € | | Cash-flow cumulé | −54 570 € | −36 000 € | +18 570 € | | TRI (revente +1,5 %/an) | 4,2 % | 7,1 % | +2,9 pts |

Les 5 critères de comparaison détaillés

1. La fiscalité 🏆 LMNP

On vient de le voir : l'amortissement LMNP est un avantage structurel majeur. La seule exception : si vos charges réelles sont très faibles et que vous n'avez pas de crédit, le Micro-BIC (50 %) peut être moins avantageux que le Micro-foncier (30 %) en cas de loyers très bas.

2. Le loyer possible 🏆 LMNP

Un logement meublé se loue 10 à 20 % plus cher qu'un logement vide équivalent, selon la localisation. En zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes), la prime peut atteindre 25 %.

Contrepartie : vous supportez le coût du mobilier (5 000 à 15 000 €) et son renouvellement (500 à 1 000 €/an).

3. La gestion locative 🏆 Location nue

La location nue est plus simple :

• Baux plus longs (3 ans vs 1 an en meublé, 9 mois pour étudiant)
• Moins de rotation → moins de périodes de vacance
• Pas de mobilier à gérer, renouveler, inventorier

Le meublé implique une gestion plus active. Si vous avez horreur de gérer, ou si le bien est loin, préférez le nu ou confiez la gestion à une agence.

4. La revente 🏆 Égalité (légère préférence nu)

Les deux régimes bénéficient du régime des plus-values des particuliers avec abattement pour durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux).

En LMNP, les amortissements pris ne sont pas réintégrés sur la plus-value — c'est un avantage par rapport au LMP (professionnel). Sur ce point, la différence avec le nu s'efface à la revente.

Nuance : un bien nu est plus liquide car il intéresse à la fois les investisseurs ET les propriétaires occupants.

5. La protection locative 🏆 Location nue

En location nue, le locataire est mieux protégé (bail 3 ans, préavis 6 mois pour le propriétaire). Paradoxalement, certains propriétaires préfèrent le nu pour la stabilité du locataire.

En meublé, le bail de 1 an (ou 9 mois étudiant) offre plus de souplesse si vous souhaitez récupérer le bien.

Dans quels cas choisir la location nue ?

Malgré les avantages fiscaux du LMNP, la location nue peut être plus pertinente dans ces situations :

• Votre TMI est à 11 % ou non imposable : l'économie d'impôt LMNP est trop faible pour justifier la complexité
• Vous achetez sans crédit : sans intérêts d'emprunt à déduire, les amortissements seuls suffisent moins à compenser
• Le bien est difficilement meublable (grande maison familiale, bien atypique)
• Vous ciblez des locataires familles longue durée : ils préfèrent souvent le nu
• Vous êtes proche de la retraite et voulez la simplicité administrative

Dans quels cas choisir le LMNP ?

Le LMNP est optimal si :

• Votre TMI est à 30 % ou plus : le gain fiscal est maximal
• Vous avez un crédit immobilier : les intérêts + amortissements effacent l'impôt durablement
• Le bien est dans une zone étudiante ou touristique : rotation acceptée, loyer premium
• Vous êtes dans la phase d'accumulation patrimoniale (avant 60 ans)
• Vous souhaitez comparer précisément les deux options avant de décider

Le cas particulier des résidences services

Les résidences étudiantes, seniors et de tourisme classées offrent un régime meublé particulier avec bail commercial (locataire = l'exploitant). Les loyers sont garantis mais figés. Ces produits ne doivent pas être confondus avec la gestion directe en LMNP.

Comparez les deux options pour votre projet

Notre simulateur vous permet de calculer et comparer la rentabilité en LMNP au réel versus les estimations en location nue pour votre projet spécifique.

👉 Simuler mon projet LMNP →

Article mis à jour en avril 2026 sur la base de la législation fiscale en vigueur.