Rendement locatif : calcul brut, net et net-net avec exemples (2026)

Les 3 niveaux de rendement locatif

Quand on parle de rendement d'un investissement locatif, il ne suffit pas d'un seul chiffre. Il en faut trois, chacun révélant une réalité différente :

1. Le rendement brut — l'entrée en matière, rapide mais incomplet
2. Le rendement net de charges — ce que vous encaissez vraiment après dépenses
3. Le rendement net-net — votre rendement réel, après impôts

Ne regarder que le rendement brut, c'est comme regarder votre salaire brut sur une fiche de paie sans lire ce qui est en bas. Voici comment passer d'un chiffre à l'autre.

1. Le rendement brut : la formule de base

C'est le calcul le plus simple et le plus utilisé dans les annonces immobilières.

Formule :

Rendement brut = (Loyer annuel / Prix d'acquisition total) × 100

Le prix d'acquisition total inclut :

• Le prix de vente du bien
• Les frais de notaire (7–8 % dans l'ancien, 2–3 % dans le neuf)
• Les travaux éventuels réalisés avant la mise en location

Exemple :

• Studio à Nantes, prix net vendeur : 130 000 €
• Frais de notaire : 10 400 € (8 %)
• Travaux : 5 000 €
• Prix total : 145 400 €
• Loyer mensuel : 620 €, soit 7 440 €/an

Rendement brut = 7 440 / 145 400 × 100 = 5,11 %

À quoi sert-il ?

Le rendement brut permet de comparer rapidement des biens entre eux ou avec d'autres classes d'actifs. C'est le langage commun des agents immobiliers et des portails comme SeLoger ou PAP.

Seuils indicatifs (marché 2026) :

| Rendement brut | Marché type | |----------------|-------------| | < 3 % | Paris intra-muros, grandes métropoles | | 3–5 % | Lyon, Bordeaux, Nantes, Montpellier | | 5–7 % | Villes moyennes dynamiques (Rennes, Angers…) | | > 7 % | Villes de province, zones tendues en périphérie | | > 10 % | Méfiance : vacance élevée ou charges sous-estimées |

2. Le rendement net de charges : ce que vous encaissez vraiment

Le rendement brut ignore toutes les dépenses liées au bien. Le rendement net les intègre.

Formule :

Rendement net = ((Loyer annuel − Charges annuelles) / Prix d'acquisition total) × 100

Les charges à déduire :

| Charge | Montant typique | |--------|-----------------| | Taxe foncière | 500–1 500 €/an selon la commune | | Charges de copropriété non récupérables | 10–20 % des charges totales | | Assurance PNO (propriétaire non occupant) | 150–300 €/an | | Frais de gestion locative | 7–10 % des loyers si agence | | CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) | 100–500 €/an (LMNP uniquement) | | Provision pour vacance locative | 5–8 % des loyers (1 mois sur 12) | | Provision pour travaux et entretien | 0,5–1 % du prix/an |

Reprise de l'exemple :

• Loyers annuels : 7 440 €
• Taxe foncière : 900 €
• Charges copropriété non récupérables : 480 €
• Assurance PNO : 200 €
• Provision vacance (5 %) : 372 €
• Provision travaux : 700 €
• Total charges : 2 652 €

Rendement net = (7 440 − 2 652) / 145 400 × 100 = 3,29 %

L'écart entre le brut (5,11 %) et le net (3,29 %) est de 1,8 point. Sur un investissement de 145 000 €, cela représente 2 600 € de revenus perdus chaque année si l'on raisonne avec le brut.

3. Le rendement net-net : après impôts

C'est le rendement réel pour votre patrimoine. Il intègre la fiscalité selon votre régime.

Formule :

Rendement net-net = ((Loyer annuel − Charges − Impôt) / Prix d'acquisition total) × 100

L'impôt dépend de votre régime fiscal. Comparons les principaux régimes pour notre exemple, avec une TMI de 30 % :

| Régime | Base imposable | Impôt | Rendement net-net | |--------|---------------|-------|-------------------| | Micro-BIC | 7 440 × 50 % = 3 720 € | 3 720 × 47,2 % = 1 756 € | 2,38 % | | LMNP Réel (avec amortissement) | ≈ 0 € (bouclier fiscal) | 0 € | 3,29 % | | Location nue | 7 440 − 2 652 = 4 788 € | 4 788 × 47,2 % = 2 260 € | 2,05 % |

La différence de rendement entre le Micro-BIC et le LMNP Réel est de 0,91 point. Sur 145 000 €, c'est 1 320 €/an d'écart — soit environ 20 000 € sur 15 ans.

Le bouclier fiscal LMNP : pourquoi le net-net est si élevé

En LMNP au régime réel, vous déduisez l'amortissement comptable du bien (hors terrain) sur 25 à 40 ans. Pour un bien à 145 000 € avec un terrain estimé à 15 % :

• Base amortissable : 145 000 × 85 % = 123 250 €
• Amortissement annuel sur 30 ans : ≈ 4 100 €

Résultat : vos revenus imposables (4 788 € de bénéfice comptable) sont effacés par l'amortissement (4 100 €). Impôt = quasiment 0 € les premières années.

Comparaison ville par ville (2026)

Pour un bien type (studio meublé, loyer brut = 5,5 % du prix) :

| Ville | Prix moyen m² | Loyer moyen m² | Rendement brut | Rendement net (est.) | |-------|--------------|----------------|----------------|----------------------| | Paris 75 | 9 800 €/m² | 32 €/m² | 3,9 % | 2,1 % | | Lyon | 4 600 €/m² | 16 €/m² | 4,2 % | 2,4 % | | Bordeaux | 4 200 €/m² | 15 €/m² | 4,3 % | 2,5 % | | Nantes | 3 900 €/m² | 14 €/m² | 4,3 % | 2,6 % | | Rennes | 3 700 €/m² | 14 €/m² | 4,5 % | 2,7 % | | Toulouse | 3 500 €/m² | 13,5 €/m² | 4,6 % | 2,8 % | | Strasbourg | 3 200 €/m² | 13 €/m² | 4,9 % | 3,0 % | | Clermont-Ferrand | 2 100 €/m² | 10 €/m² | 5,7 % | 3,7 % | | Le Mans | 1 900 €/m² | 9 €/m² | 5,7 % | 3,8 % |

Données indicatives — sources : SeLoger, DVF, PAP.fr — mai 2026

4 erreurs classiques dans le calcul du rendement

Erreur n°1 — Oublier les frais de notaire dans le prix d'acquisition Beaucoup de simulateurs en ligne calculent le rendement sur le prix net vendeur. C'est une erreur : les frais de notaire (7–8 % dans l'ancien) font partie de votre investissement réel.

Erreur n°2 — Ne pas provisionner la vacance Un appartement loué 11 mois sur 12 en réalité génère 8,3 % de moins que prévu. Sur 20 ans, c'est l'équivalent de 20 mois de loyer perdus.

Erreur n°3 — Ignorer les travaux futurs Un bien de 1990 nécessitera statistiquement des travaux de rénovation tous les 10-15 ans. Prévoir 0,75 % du prix d'achat par an en provision.

Erreur n°4 — Confondre rendement et TRI Le rendement net-net mesure ce que rapporte le bien chaque année. Le TRI intègre en plus l'effet du crédit (levier) et la plus-value à la revente. Sur un investissement à crédit avec revente, le TRI peut dépasser de 2 à 3 points le rendement net-net annuel.

→ Utilisez le rendement pour comparer des biens, et le TRI pour décider d'investir.

Quel rendement viser en 2026 ?

Il n'y a pas de réponse universelle, mais voici les seuils généralement retenus par les investisseurs expérimentés :

• Rendement brut minimum : 5 % (pour que les charges et l'impôt ne mangent pas tout)
• Rendement net minimum : 3 % (pour couvrir l'inflation et le risque locatif)
• Rendement net-net minimum : 2,5 % (plancher psychologique)

En dessous, l'investissement doit être justifié par une forte espérance de plus-value (Paris, Lyon centre) ou par un avantage patrimonial spécifique (transmission, SCI familiale).

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📌 Cet article est fourni à titre pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement immobilier. Les données de prix et loyers sont indicatives.